住宅選びのコツ③　～マンション単価

住宅選びのコツ③　～マンション単価

　マンションを検討するとき、知っておきたい指標が「マンション単価」です。不動産業界では、マンションの価格を比較する際には、この指標を使っています。計算は非常に簡単で、「マンション単価＝販売価格÷専有面積（坪）」で求めることができます。

　マンションの価格だけを見ていても立地や築年、専有面積など条件がバラバラで単純に比較することができません。そこで、面積については統一して、坪あたりの“単価”を用いて比較するのです。たとえば、価格は同じ4,000万円の3LDKの物件といっても、駅徒歩3分の物件と徒歩15分の物件では、広さや築年など条件が違ってきます。これを単価にすることで、“条件による差”を数字（単価）で見ることができるようになります。

　また、価格相場もマンション単価を用いることで、比較しやすくなります。以下に比較の例を挙げてみましょう。

エリア（立地）での比較

　マンション単価を用いてエリアの比較ができます。たとえば、横浜市内のＡ駅終周辺では、新築マンションのマンション単価が300万円～350万円、同じ横浜市内でもＢ駅周辺の新築マンションではマンション単価250万円～300万円だとすると、Ａ駅周辺はＢ駅周辺のおよそ1.2倍の価格で新築マンションが販売されているということになります。このようにエリアのマンション単価を比較することで、Ａ駅周辺とＢ駅周辺の相場感がつかめます。

　また、同じ駅周辺でも徒歩3分の物件と徒歩15分の物件では、当然、価格が異なります。これもマンション単価にすると、はっきりと違いとして現れてきます。通常は、より駅に近い方がマンション単価は高くなってきます。 

築年での比較

　上記の例ではあえて“新築”としましたが、マンションの価格は“立地”以外に“築年”でも変わってきます。たとえば、Ｃ駅周辺の新築マンションの単価が300万円～350万円、築10年以内で200万円～280万円、築20年前後で150万円～180万円、築30年前後で80万円～120万円といったように築年が古くなるにつれてマンション単価は低くなるのが一般的です。 専有面積での比較 　マンション以外も含めて不動産の販売価格は、「面積が大きくなるほど単価は安くなる」傾向があります。この傾向は“売買”だけでなく“賃貸”でも当てはまります。たとえば、Ｄ駅周辺の新築の20㎡のワンルームマンションのマンション単価が300万円だとすると、同駅周辺の70㎡のファミリータイプのマンション単価は250万円といった具合です。

実際にマンションを検討するときにはどう使うか

　実際にマンションの購入を検討する際には、できるだけ条件をそろえてマンション単価を比較します。たとえば、希望するＥ駅周辺徒歩10分以内、築10年～築15年、専有面積60㎡～70㎡といった具合に「立地」、「築年」、「面積」をおおよそ絞り込んで物件をピックアップします。いくつか事例があれば、この条件下での相場がおおよそ見えてきますし、物件を直接比較することもできます。

　仮に、物件Ｆは、駅徒歩5分、築12年、専有面積70㎡のマンションで価格3500万円、同じ駅の物件Ｇは、駅徒歩10分、築15年、専有面積65㎡で価格3300万円とします。一見、物件Ｇの方が価格は200万円安いのですが、マンション単価で比較すると、物件Ｆは165万円、物件Ｇは167万円です。駅からの立地、築年、面積いずれも物件Ｆの方が好条件であるのに、単価は物件Ｆの方が安いとわかります。この場合、物件の条件を踏まえて単価ベースでみると物件Ｆの方が割安ということが見えてきます。このようにしてマンション単価で比較することで、価格だけを見ていても見えない差がわかりやすくなります。

　一方、マンション全体の外観や管理状態などのグレード感や建物の状態、購入する本人の好みなどさまざまな別の要因もあるので、一概に割安だからいいというものではありません。それでも、検討段階でマンション単価を比較しておけば、無用に高い物件を購入してしまい、後に後悔するということは防ぐことができます。

横浜市内の不動産のことなら、売買・賃貸問わずなんでもご相談ください。 

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