中古住宅の購入に必要な諸費用は?

中古住宅の購入に必要な諸費用は?






 住宅の購入には、物件の売買代金の他に「諸経費」が必要になります。諸経費とは、一般的に印紙代や登記費用などのことで、通常は自分でその資金を準備しておかなければなりません。新築と中古では若干かかる諸経費が異なりますが、今回は中古住宅の諸経費についてお話ししましょう。


どういった費用がいつ必要か

 まず、どういった諸経費が必要になるかですが、中古住宅を購入する際には代表的な諸経費として以下のようなものがあります。

(1)登記費用

 物件を正式に自分のものとするために、購入と同時に物件の所有権者を自分とする登記、併せて住宅ローンの抵当権(担保権)の設定登記をしますが、その登記にかかる費用です。

 費用が発生するタイミングとしては、決済(引渡し)時に、担当する司法書士に支払うのが一般的です。登記費用の内訳としては、物件の固定資産税評価額や設定する抵当権の金額に応じて決まる登録免許税と司法書士の報酬や交通費等の実費で構成されています。金額の目安については、登録免許税の部分は決まっているものなので、物件が決まれば概ね算出できますが、司法書士の報酬と実費については決済間際にならないと正確な見積もりが出てこないことがあります。

(2)印紙代

 契約の際に必要になるのが、印紙代(印紙税)です。物件の売買契約と住宅ローンを借りる金銭消費貸借契約のときの2回必要になります。金額はそれぞれ物件の売買金額と住宅ローンの借入金額によって決まります。

(3)仲介手数料

 中古住宅を購入する際には、不動産会社に仲介してもらうため、その報酬として仲介手数料が必要になります。金額は物件価格(400万円超の場合)の3%+6万円に消費税を加えた額が必要になります。厳密には消費税を引いた物件価格で計算しますが、中古住宅の場合、個人間売買が多いので物件価格で計算することがほとんどです。また、支払いのタイミングは、仲介する不動産会社によって若干異なり、契約時に半金、決済(引渡し)時に残金という場合と決済時に全額という場合に分かれます。

(4)固定資産税等の清算金

 不動産を所有しているとかかる固定資産税や都市計画税は、通常1年分を売主が先に支払っています。そのため、年額を引渡日前日までは売主、引渡日以降は買主が負担するものとして日割りで清算(買主が売主に支払う)をします。支払いのタイミングは決済(引渡し)のときになります。

(5)融資手数料・保証料等

 住宅ローンを利用する場合、銀行等へ事務手数料や保証料といったお金を支払います。金額は銀行等によって異なるため、一概には言えませんが、住宅ローンの借入金額が決まればすぐに計算してもらうことができます。支払いのタイミングは、通常、住宅ローンの実行(ローンのお金が振り込まれる)の際にその分差し引かれます。

(6)火災保険料

 購入した物件に掛ける火災保険の保険料です。最近は少し減りましたが、銀行によっては火災保険を掛けることを融資の条件とするところもあり、また、災害の発生に備え加入する人も増えているので、火災保険料も購入時の諸経費と考えます。

 金額については、火災保険の種類や建物の構造、地域、付帯するオプションなどで全く金額が異なるため、必要な保険の見積もりをしないと確定しません。支払いのタイミングは、決済(引渡し)日から保険が適用になるようにするため、決済の少し前になります。

(7)管理費・修繕積立金の清算金(マンション)

 中古マンション独特の諸費用で、マンションの売買では管理費と修繕積立金など毎月支払う費用の月額を日割りで清算します。売主(従前の所有者)の銀行口座からの引き落としのタイミングによっては2ヶ月分を清算することもあります。支払いのタイミングは決済(引渡し)時となります。


諸費用の金額の目安は

 中古住宅の諸費用は、物件や住宅ローンの条件によって大きく異なるため、かなり話が進まないと正確な金額が算出できません。それでもやはり金額の目安は欲しいですね。そこで、本当に大まかですが、目安として物件価格の5%~8%ほどと見積もっておくとよいと思います。

 ローンの金額が増えるほど、この目安の数字が大きくなると考えていいでしょう。特に、フルローン(物件価格の全額をローンで借りる)のような場合には諸費用が高くなる傾向がありますので、その場合には7%~8%程度は見積もっておく方がいいでしょう。


注意すべきポイントは

 前述しましたが、諸経費の注意すべき点としては、基本的に自分で用意、つまり現金を要しておかなければならないことです。例えば4,000万円の物件を購入する場合には、仮に諸費用を8%と見積もるなら、320万円は現金必要です。しかも、住宅ローンを多く借りるとしても、万一のために諸費用を支払ってもそれなりに手元資金が残しておく必要があります。住宅ローンの審査では、諸経費や頭金を支払っても資金に多少の余裕があることがひとつの審査基準となります。したがって、頭金と諸経費のほかにもうプラス200~300万円は手元にあった方がローンの審査は通りやすくなります。




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