住宅選びのコツ⑤　～修繕積立金と管理費

住宅選びのコツ⑤　～修繕積立金と管理費

　マンションの購入を検討する際、気をつけておきたい費用として「修繕積立金」と「管理費」があります。ファミリータイプのマンションであれば、修繕積立金と管理費を併せて毎月数万円単位の金額になりますから、住宅ローンの返済と併せて考えておく必要があります。

修繕積立金と管理費の役割

　修繕積立金と管理費は共にマンションの維持・管理に使われるお金なので、違いが分かりにくいですが、簡単に説明してみましょう

　 修繕積立金はマンションの長期修繕計画という将来を想定した修繕のために積み立てられるお金で、主に10年～13年に一度の大規模修繕に使われます。一方、管理費は日々必要な管理、たとえば、管理会社への委託費（管理人、清掃員の人件費など）、エントランスや廊下といった共用部分の電球交換、エレベーターの定期点検、ちょっとした小修繕などに使われます。

築年数と修繕積立金・管理の関係

　マンションの修繕積立金と管理費は、マンションの規模（総戸数）や高さ（低層、高層、超高層など）、共用部分の種類と数などによっても金額が大きく異なってきますが、同じマンションであれば、新築時が最も安く、築年を経るにしたがって高くなる傾向があります。

　新築時は安かった修繕積立金と管理費も、築年を経て実際の修繕に必要な資金が足りなくなる、あるいはその心配が出てくると計画的に毎月支払う金額を改定していく必要が出てくるのですが、結果的に新築時と比べ、2倍、3倍になっている中古マンションもあります。

価格の安いマンションの修繕積立金と管理費

　最近はマンションの価格も高く、購入される方からすると、少しでも価格は安く条件の良いマンションを購入したいもの。そんな折、販売している中古マンション情報を見ていると、「おっ」と思うような価格の安いマンションを見つけることはありませんか。

　ここで注意したいのが、修繕積立金と管理費。他の物件と比べて安いものには必ず安い理由がありますが、それはマンションでも同じです。築年が非常に古い、立地が駅から遠いなどマンションが安い理由はさまざまですが、一見、築年や立地といった条件はいいのに安い物件があります。そのとき是非注意してみていただきたいのが、修繕積立金と管理費です。

　これらは前述したとおり、築年を経るにしたがって高くなる傾向があり、高いものでは70㎡の3LDKと普通のマンションであるにもかかわらず併せて毎月5万円近い物件もあります。普通に考えて、購入する人が住宅ローンの返済に加え、5万円近い修繕積立金と管理費を支払うのはかなり厳しい支払いになりますね。こうしたマンションは、購入する人の毎月の負担が大きく、周辺の相場と同じ価格を付けたのでは買い手が見つかりにくくなります。そこで住宅ローンの返済を考慮して、価格を安く設定せざるを得なくなり、結果的に価格の安い中古マンションとなるのです。

　つまり、こうしたマンションは、価格は安いものの、毎月の支払いは他の物件とあまり変わらず、毎月の支払いだけで考えれば、修繕積立金と管理費の負担の軽い、もう少し価格の高いマンションを購入しても同じということになります。

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