賃貸住宅を探すコツ⑮　～契約の種類

賃貸住宅を探すコツ⑮　～契約の種類

　賃貸住宅を探す際、賃貸借契約の種類を意識している方は意外と少ないようですが、賃貸契約の種類によってはその住宅を気に入っていても住み続けることができない可能性のある契約もありますので、注意が必要です。

契約の種類

　賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期借家契約」という大きく2つの種類があります。まずこの2つの賃貸借契約の違いを簡単に説明しましょう。

　「普通賃貸借契約」は、借主の権利が手厚く保護されている契約で、いったん契約すると余程のことがない限り、契約が更新される契約です。一般的にはこの「普通賃貸借契約」が採用されています。更新ができない、あるいは契約が解除される“余程のこと”とは、滞納や近隣への迷惑など契約の内容に違反した場合など非常に限られています。したがって、貸主の都合（建替えに伴う立ち退きや賃料交渉の不調など）で一方的に契約を解除（退去を強制）することはできません。万一、そういった話があり、引っ越したくない場合は拒否することができ、貸主と借主の双方合意がなくても、賃貸借契約は法的に継続（法定更新）されます。

　一方、「定期借家契約」は、契約期間が決められており、原則としては契約の更新はありません。たとえば、定期借家期間2年の契約であれば、2年で退去しなければならなりません。ただし、定期借家契約を終了させる場合、貸主側は契約が終わる6ヵ月前までに借主に対して「更新（再契約）しない」旨の通知をする義務があり、もし、この通知が遅れた場合は、借主に通知された時から6か月後に定期借家契約が終了することになっています。また、定期借家契約は、原則的には更新はできないものの、貸主と借主が双方合意すれば、改めて契約を結んで（再契約して）、実質的に更新することはできます。

　普通賃貸借契約では借主側の権利が強く、貸主の都合で退去してもらうことができず、契約期間の定めはあるものの半永久的に更新することができてしまうため、一時的に賃貸住宅として貸したい家などは貸すことが難しいものでした。そこで、あらかじめ契約期間を定め、こうした一時的に貸したい住宅を貸しやすくするために登場したのが、定期借家契約です。

借主からの解約（退去）は？

　借りている側から賃貸借契約を解約（退去）する場合は、普通賃貸借契約、定期借家契約ともほぼ同じで、借主がある程度自由に解約（退去）できます。通常は、契約書に解約（退去）時のことが書かれています。たとえば、退去にあたって1ヵ月前までに通知するという内容であれば、退去したい日の1ヵ月前までに退去する旨を書面や口頭で伝えれば、解約（退去）することができます。ただし、急な転勤などでどうしても予告期間より早く退去しなければならない場合などは退去できる日までの家賃等を支払えば、短い期間でも退去は可能です。

　賃貸住宅では、定期借家契約はまだそれほど多くはありませんが、転勤で空き家となる分譲マンションや一戸建てで採用されることが多く、条件のよい賃貸住宅に採用されている傾向があります。ただ、更新（再契約）は貸主次第なので、更新できない場合もありますので、注意が必要になります。 　なお、賃貸住宅の募集では必ず募集図面（賃貸住宅の情報）に契約の種類が記載されていますので、気に入った物件のこの項目に注意してみてください。もし、契約の種類が定期借家契約であれば、契約の更新ができない場合もあるとあらかじめ念頭に置いておく必要があります。

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